在國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》已制定的各項(xiàng)制度的基礎(chǔ)上，本《條例》草案擬提出一系列新制度，包括擬建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度、物業(yè)服務(wù)履約保證金制度、物業(yè)管理委員會(huì)制度、物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度等。擬建立全市統(tǒng)一的物業(yè)行政管理信息系統(tǒng)，利用高科技手段進(jìn)行物業(yè)管理;擬建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案建設(shè)，建立健全企業(yè)法定代表人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案。
　　《條例》草案在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中，擬明確以下幾方面的內(nèi)容：業(yè)主自治設(shè)定了業(yè)主大會(huì)召開條件、籌備程序、資格確認(rèn)、投票方式等業(yè)主自治內(nèi)容;規(guī)定了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))工作經(jīng)費(fèi)、工作補(bǔ)貼的來源。
　　物業(yè)服務(wù)
　　擬制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、退出及移交的條件和程序。
　　物業(yè)使用與維護(hù)
　　擬建立應(yīng)急維修時(shí)使用專項(xiàng)維修資金的程序。
　　行業(yè)自律
　　要求物業(yè)管理協(xié)會(huì)依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度。
　　行業(yè)監(jiān)管
　　實(shí)行“大家事、大家管”，堅(jiān)持物業(yè)管理屬地化、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的原則，實(shí)行“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的市場(chǎng)監(jiān)管體制。
　　業(yè)主自治
　　物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)收益歸業(yè)主所有
　　“前期物業(yè)管理合同”納入商品房買賣合同附件
　　草案提出，在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)、投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。建設(shè)單位應(yīng)按照市物業(yè)管理行政主管部門制定的范本確定臨時(shí)管理規(guī)約的主要內(nèi)容，物業(yè)買受人在購(gòu)房時(shí)簽署。
　　開發(fā)商規(guī)劃小區(qū)須留出100平方米以上物業(yè)用房
　　草案規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之三的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不少于一百平方米。
　　業(yè)主大會(huì)可行使12項(xiàng)職權(quán)
　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(六)籌集和使用房屋專項(xiàng)維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(八)改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途;(九)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用經(jīng)營(yíng)收益;(十)聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和收支預(yù)算、結(jié)算的工作報(bào)告;(十一)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議;(十二)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
　　與物業(yè)“涉親”者不得進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)
　　并非只要是業(yè)主就能選任業(yè)主委員會(huì)委員，條例規(guī)定8種情況不得擔(dān)任，其中一條是：“本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的”。
　　物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)收益歸業(yè)主所有
　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，房屋專項(xiàng)維修資金使用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
　　利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)首先征得相關(guān)業(yè)主同意并合法使用，獲取的收益歸業(yè)主所有。
　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)預(yù)算及使用情況，每年向業(yè)主大會(huì)報(bào)告一次，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
　　物業(yè)無(wú)權(quán)擅自斷水?dāng)嚯?span>
　　業(yè)主大會(huì)可委托第三方評(píng)估物業(yè)履約情況
　　草案提出，本市應(yīng)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)需持營(yíng)業(yè)執(zhí)照至本市物業(yè)主管部門進(jìn)行信息采集后方可承接本地物業(yè)服務(wù)。
　　提倡業(yè)主大會(huì)通過統(tǒng)一的招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　業(yè)主大會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評(píng)估，并向全體業(yè)主公布評(píng)估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評(píng)估活動(dòng)。
　　業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)將留個(gè)人信用污點(diǎn)
　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)原則上按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，可適當(dāng)延長(zhǎng)收費(fèi)期限，但最長(zhǎng)不得超過一年期限。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
　　物業(yè)無(wú)權(quán)擅自斷水?dāng)嚯娞岣呶飿I(yè)費(fèi)
　　未經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)書面委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項(xiàng)擅自向業(yè)主征求意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);(二)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);(三)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無(wú)相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn);(四)限制業(yè)主享有供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位提供的公共服務(wù)的權(quán)利。
　　行業(yè)監(jiān)管
　　建立三級(jí)管理體系調(diào)解糾紛
　　草案明確，建立物業(yè)管理活動(dòng)市、區(qū)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)三級(jí)管理體系，按照屬地管理原則開展相關(guān)工作。同時(shí)健全物業(yè)管理糾紛調(diào)解體系，各區(qū)(市)縣人民政府成立物業(yè)管理糾紛調(diào)解中心，各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)成立物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會(huì)，建立人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解、行業(yè)調(diào)解“多調(diào)聯(lián)動(dòng)”相互銜接的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，依法及時(shí)有效地調(diào)解和解決物業(yè)管理糾紛。
　　同時(shí)，將建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度，業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)，具體實(shí)施辦法由物業(yè)管理行政主管部門制定。
　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)行政管理信息系統(tǒng)，全面提高行政監(jiān)管服務(wù)工作的治理和效率。
　　物業(yè)管理行政主管部門還應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系。
　　動(dòng)用維修基金須向街道提出使用申請(qǐng)
　　發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)均可向所在地街道辦事處提出資金使用申請(qǐng)，經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)后到房屋專項(xiàng)維修資金管理部門提取房屋專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修：(一)屋面、外墻防水損壞造成大面積滲漏的;(二)電梯出現(xiàn)故障，經(jīng)專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)判定需要維修的;(三)樓體外立面局部有坍塌、脫落危險(xiǎn)的;(四)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的;(五)其他涉及公共安全或嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的。(摘自深圳市物業(yè)網(wǎng))