各區(qū)住房和建設(shè)局，寶安區(qū)建設(shè)局、住宅局，光明、坪山新區(qū)城建局，市建設(shè)工程交易服務(wù)中心及各有關(guān)單位：

　　為促進我市物業(yè)管理市場的公平、有序競爭，維護招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，推進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實施條例》、《物業(yè)管理條例》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《關(guān)于發(fā)布〈深化建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)改革的若干措施〉的通知》(深建市場〔2012〕72號)，現(xiàn)就進一步規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的有關(guān)事項通知如下：

　　一、充分認(rèn)識規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的重要意義

　　(一)有利于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場競爭意識。

　　通過規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作，引導(dǎo)、鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極參與市場競爭，激勵企業(yè)完善經(jīng)營管理制度和創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，提高企業(yè)的市場競爭能力和抵抗風(fēng)險能力。

　　(二)有利于構(gòu)建物業(yè)管理市場良性競爭機制。

　　招投標(biāo)制度是現(xiàn)代物業(yè)管理基本制度之一，是構(gòu)建物業(yè)管理市場良性競爭機制、維護市場秩序的重要保障。通過規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作，為建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會等市場主體提供開展物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的行為準(zhǔn)則，構(gòu)建并維護物業(yè)管理市場良性競爭機制。

　　(三)有利于提升物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展水平。

　　招標(biāo)投標(biāo)制度的有效實行能夠激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)以市場需求為基礎(chǔ)，創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容和手段，提升服務(wù)質(zhì)量，有利于物業(yè)管理行業(yè)形成積極創(chuàng)新與有序競爭的良好發(fā)展環(huán)境，逐步推動行業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級和做大做強。

　　(四)有利于減少社區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘活動是導(dǎo)致社區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛的重要因素之一。通過規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作，有利于遏制違法違規(guī)、惡意競標(biāo)等行為，減少因選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)引致的社區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛，維護社區(qū)的和諧、穩(wěn)定。

　　二、進一步規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的主要事項

　　(一)交易平臺。

　　從通知發(fā)布之日起，建設(shè)單位須進入深圳工程交易服務(wù)中心(含龍崗工程交易分中心和寶安工程交易分中心，以下簡稱交易中心)進行前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(依法須通過政府采購中心進行的招投標(biāo)活動除外)。

　　提倡業(yè)主大會進入交易中心進行物業(yè)管理招投標(biāo)活動。

　　(二)招標(biāo)時限。

　　1.新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

　　2.預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

　　3.非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

　　(三)招標(biāo)人、投標(biāo)人信息采集。

　　進入交易中心進行物業(yè)管理招投標(biāo)活動的，招標(biāo)人需提前到交易中心辦理企業(yè)信息備案，投標(biāo)人需提前到交易中心辦理企業(yè)信息卡和投標(biāo)員信息采集。

　　(四)招投標(biāo)活動備案。

　　建設(shè)單位在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，

　　應(yīng)當(dāng)填寫《深圳市前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案表》報區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。

　　(五)招標(biāo)公告的發(fā)布。

　　進入交易中心進行物業(yè)管理招標(biāo)活動的，應(yīng)當(dāng)在交易中心發(fā)布招標(biāo)公告;未進入交易中心進行物業(yè)管理招標(biāo)活動的，應(yīng)當(dāng)在深圳市物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。

　　(六)招標(biāo)文件的編制。

　　招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)市物業(yè)管理主管部門發(fā)布的物業(yè)管理招標(biāo)文件示范文本，結(jié)合招標(biāo)項目的特點和需要編制招標(biāo)文件。

　　招標(biāo)文件確定的評標(biāo)方法和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不得違背相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。

　　(七)評標(biāo)委員會的組成。

　　市物業(yè)主管部門對物業(yè)招投標(biāo)專家進行監(jiān)管及完善，委托交易中心負(fù)責(zé)日常管理。

　　評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家為成員總數(shù)的三分之二。招標(biāo)人在開標(biāo)當(dāng)天上午到交易中心抽取評標(biāo)專家。

　　(八)評標(biāo)和定標(biāo)方法。

　　原則上要求招標(biāo)人采用評定分離法;招標(biāo)人也可根據(jù)招標(biāo)項目實際情況選擇綜合評估法或抽簽定標(biāo)法，并選擇下列方法定標(biāo)：

　　1.采用評定分離法的，由招標(biāo)人從評標(biāo)委員會推薦的合格候選人中確定中標(biāo)人。(評標(biāo)方法：綜合評估法;定標(biāo)方法：直接票決法，即由招標(biāo)人組建定標(biāo)委員會進行定標(biāo)，定標(biāo)細(xì)則和定標(biāo)委員會的組建參照深建市場(2012)72號文)。

　　2.采用綜合評估法的，根據(jù)評標(biāo)委員會評標(biāo)報告中推薦的中標(biāo)候選人順次排序確定中標(biāo)人。排名在前的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

　　3.采用抽簽定標(biāo)法的，通過抽簽方式確定中標(biāo)人。

　　(九)招投標(biāo)服務(wù)費。

　　招標(biāo)過程中發(fā)生的交易服務(wù)費、招標(biāo)代理費由招標(biāo)人承擔(dān)，但招標(biāo)成功后依據(jù)招標(biāo)文件的約定由中標(biāo)人或者投標(biāo)人承擔(dān)的除外。

　　(十)業(yè)主大會進行物業(yè)管理招投標(biāo)活動的主要事項。

　　1.業(yè)主大會通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主大會應(yīng)授權(quán)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)開展各項具體工作。

　　2.以下事項由業(yè)主大會決定：

　　(1)是否通過對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘方案;

　　(2)是否通過業(yè)主委員會編制的招標(biāo)文件;

　　(3)是否進入交易中心進行物業(yè)管理招投標(biāo)活動;

　　(4)是否委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動。

　　3.在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，業(yè)主委員會應(yīng)填寫《深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)活動信息采集表》，并經(jīng)由物業(yè)所在地社區(qū)工作站及街道辦事處簽署意見后組織招投標(biāo)工作。

　　4.業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會自行組織招投標(biāo)活動的，應(yīng)當(dāng)在開標(biāo)當(dāng)天到交易中心申請抽取評標(biāo)專家，并自行組織評標(biāo)工作。

　　5.定標(biāo)方法采用評定分離法的，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議確定中標(biāo)人。

　　6.中標(biāo)結(jié)果應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布。

　　(十一)采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的審批事項。

　　符合《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第七十四條第一款第(三)、(四)項條件的住宅物業(yè)，建設(shè)單位須填寫《深圳市以協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請表》報區(qū)物業(yè)管理主管部門，經(jīng)批準(zhǔn)后可采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會進入交易中心進行物業(yè)管理招投標(biāo)活動時，符合《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第七十四條第一款第(四)項條件的，業(yè)主委員會憑交易中心出具的《投標(biāo)單位報名一覽表》，由業(yè)主大會采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會自行組織(未進入交易中心)物業(yè)管理招投標(biāo)活動時，應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。

　　進入交易中心進行物業(yè)管理招投標(biāo)活動且采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設(shè)單位或業(yè)主委員會須取得交易中心出具的《招投標(biāo)程序完成證明書》。建設(shè)單位或業(yè)主委員會在向區(qū)物業(yè)管理主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案時，須提供《招投標(biāo)程序完成證明書》。

　　三、加強對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的指導(dǎo)與監(jiān)管

　　市物業(yè)管理主管部門應(yīng)加強對物業(yè)管理招投標(biāo)活動的政策指導(dǎo)與行政監(jiān)管，實現(xiàn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作的制度化、規(guī)范化。

　　區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)以前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動備案與物業(yè)服務(wù)合同備案為抓手，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動依法、有序進行，并依照《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規(guī)對違法違規(guī)行為進行處罰。

　　交易中心應(yīng)依法為物業(yè)管理招投標(biāo)活動提供服務(wù)，為建設(shè)單位、業(yè)主大會等招標(biāo)人及投標(biāo)人提供必要的技術(shù)、法規(guī)咨詢服務(wù)。

　　市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)配合物業(yè)管理主管部門對參與物業(yè)管理

　　投標(biāo)活動的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行指導(dǎo)和監(jiān)督，對違法違規(guī)的物業(yè)

　　服務(wù)企業(yè)給予警告、業(yè)內(nèi)通報批評或者公開譴責(zé)等制裁。

　　四、生效日期及試用期限

　　本通知自發(fā)布之日起試行，試用期6個月。以往發(fā)布的規(guī)定與本通知有沖突的，以本通知為準(zhǔn)。

　　五、聯(lián)系方式

　　1、交易中心

　　聯(lián)系電話：83787179

　　地址：福田區(qū)振華路8號設(shè)計大廈業(yè)務(wù)辦理窗口

　　2、寶安建設(shè)工程交易服務(wù)中心

　　聯(lián)系電話：29993882

　　地址：寶安區(qū)新安二路195號健華大廈A座4樓

　　3、龍崗建設(shè)工程交易服務(wù)中心

　　聯(lián)系電話：28589112

　　地址：龍崗中心城黃閣路深圳市交易服務(wù)中心龍崗分中心1樓

　　特此通知。

　　深圳市住房和建設(shè)局

二〇一二年七月二十五日