物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占小區(qū)公共收益

業(yè)主能否請(qǐng)求退還

●

案情簡介

某物業(yè)服務(wù)公司與某小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，委托物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)管理，并約定了小區(qū)公共收益的使用與分配原則，同時(shí)約定物業(yè)服務(wù)公司需要每半年一次向全體業(yè)主公布維修資金和公共收益收支情況。

物業(yè)服務(wù)合同到期后

業(yè)委會(huì)認(rèn)為

物業(yè)服務(wù)公司在提供服務(wù)期間，經(jīng)營管理不透明，侵占了小區(qū)的維修資金和公共收益等資金，由此訴至法院，要求物業(yè)服務(wù)公司返還公共收益及利息等。

物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)為

01. 雙方已口頭約定沿用前物業(yè)公司實(shí)際分成比例，全體業(yè)主或者業(yè)委會(huì)均未提出異議，該分配方式延續(xù)長達(dá)7年之久，應(yīng)視為雙方當(dāng)事人達(dá)成的合意進(jìn)而形成事實(shí)合同。

02. 其提供的日常公共維修支出了人工費(fèi)用，以及為停車場等專業(yè)項(xiàng)目招錄人員的費(fèi)用，均體現(xiàn)了滿足廣大業(yè)主所需的公共性質(zhì)，該部分費(fèi)用應(yīng)納入“人工成本”，故在收支情況中予以列支。業(yè)委會(huì)并無充分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)所支出的各項(xiàng)成本應(yīng)予返還。

雙方爭議焦點(diǎn)為

在物業(yè)服務(wù)公司出具的支出明細(xì)報(bào)告中

“人工成本”是否屬于重復(fù)列支？

●

裁判結(jié)果

法院審理認(rèn)為

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同提供服務(wù)，業(yè)主支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，其中包括人工成本。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果不能證明是其他額外必要的人工支出，不應(yīng)該再從小區(qū)的公共收益中扣除人工成本，否則屬于重復(fù)列支，損害了業(yè)主的利益。

●

典型意義

民法典明確規(guī)定，利用小區(qū)業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主所有。但因?yàn)楣彩找鎭碓吹亩鄻踊?，且?shí)踐中大多小區(qū)的公共收益系由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取及管理，存在收支不透明、賬目不規(guī)范、分配不公平等情形，導(dǎo)致絕大多數(shù)業(yè)主對(duì)該部分收益的權(quán)屬分配有爭議。

通過本案也提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在依法提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布小區(qū)經(jīng)營收入、管理費(fèi)用、使用支出等情況，并將該項(xiàng)收入在扣除必要成本后，依法依約分配各相關(guān)業(yè)主。

民法典條文指引

《中華人民共和國民法典》第二百八十二條：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

案例二

業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿

能否拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)

●

案情簡介

某物業(yè)服務(wù)公司已為某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)10余年，但近年來由于物業(yè)服務(wù)成本的提高等原因，物業(yè)服務(wù)水平具有明顯下降趨勢，并且存在侵占小區(qū)共用部位、侵害業(yè)主公共利益、衛(wèi)生狀況差、車輛管理混亂、保潔人員隨意使用業(yè)主家衛(wèi)生間以及保安人員值班睡覺等問題，引起了小區(qū)業(yè)主的不滿，從而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，導(dǎo)致業(yè)主被物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴至法院。

業(yè)主認(rèn)為

物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)并未到達(dá)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，存在嚴(yán)重過錯(cuò)。

物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)為

其已經(jīng)提供了符合物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)于法無據(jù)。

雙方爭議焦點(diǎn)為

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量

是否符合合同約定？

●

裁判結(jié)果

法院審理認(rèn)為

雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法有效，對(duì)業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主已經(jīng)接受了物業(yè)服務(wù)，則應(yīng)當(dāng)依約支付服務(wù)費(fèi)。但根據(jù)業(yè)主提交的證據(jù)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)未達(dá)到合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)瑕疵履行的，業(yè)主有權(quán)合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

法院綜合物業(yè)服務(wù)公司履行行為的瑕疵情況、持續(xù)時(shí)間、過錯(cuò)程度等因素，酌定業(yè)主按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)的90%支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

●

典型意義

物業(yè)服務(wù)合同是民法典新增的典型合同，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定，提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)人在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，負(fù)有按時(shí)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在不履行物業(yè)服務(wù)合同或者履行合同存在重大瑕疵等情形時(shí)，才可以作為拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由。

若業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)時(shí)，建議先行以協(xié)商的方式同物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極溝通，或就服務(wù)質(zhì)量問題向業(yè)主委員會(huì)反映，通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)。若無法達(dá)成一致意見，業(yè)主大會(huì)有權(quán)依程序解聘和重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主反映的問題，不斷提升整體服務(wù)水平，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)環(huán)境，共同營造和諧的社區(qū)環(huán)境。

民法典條文指引

《中華人民共和國民法典》第五百八十二條：履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

案例三

高空、墜物拋物

誰來擔(dān)責(zé)

●

案情簡介

2020年9月，廈門某高層住宅28樓一位業(yè)主家的陽臺(tái)玻璃突然發(fā)生爆裂，一些玻璃碎片掉落到樓下，造成樓下兩家鄰居的窗戶以及兩位住戶的車輛造成不同程度的損壞，四名受損住戶認(rèn)為28樓業(yè)主應(yīng)該賠償車輛、窗戶的維修費(fèi)、交通費(fèi)等費(fèi)用，但是28樓的業(yè)主拒絕賠償。其后，受損業(yè)主訴至法院。

受損住戶認(rèn)為

物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有及時(shí)提醒業(yè)主們定期做好玻璃窗的維保工作，沒有盡到應(yīng)有的安全管理職責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該與28樓業(yè)主共同承當(dāng)賠償責(zé)任。

被告業(yè)主認(rèn)為

車輛與窗戶受損是玻璃爆裂造成的，并不是業(yè)主故意拋擲物品導(dǎo)致的，被告業(yè)主沒有過錯(cuò)，不需要承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為

28樓業(yè)主家陽臺(tái)不是物業(yè)共有部分，屬于業(yè)主個(gè)人所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法提前預(yù)知和采取保護(hù)措施，業(yè)主家的玻璃發(fā)生爆裂屬于意外事件。玻璃發(fā)生爆裂后，其已經(jīng)第一時(shí)間在樓內(nèi)開展排查、善后等工作，故已經(jīng)盡到安全管理義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)亦主張無需承擔(dān)賠償責(zé)任。

●

裁判結(jié)果

法院審理認(rèn)為

高空墜物事件嚴(yán)重危及公民的生命和財(cái)產(chǎn)安全，本案中四戶業(yè)主的損失是由于樓上住房陽臺(tái)的玻璃破碎后墜落所致，在沒有提供證據(jù)證明自己沒有過錯(cuò)的情況下，作為建筑物的所有人與使用人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)玻璃幕墻負(fù)有一定的安全維護(hù)責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在無證據(jù)證明其已采取有效安全措施的情況下，作為建筑物的管理人，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

法院酌定雙方責(zé)任比例分別為80%和20%。依據(jù)業(yè)主的實(shí)際損失，判決支付相應(yīng)的金額。

●

典型意義

高空拋物、墜物是近年來社會(huì)中的熱點(diǎn)話題，成為名副其實(shí)的“懸在城市上空的痛”。不僅嚴(yán)重危害公共安全，亦侵害人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全等合法權(quán)益。

民法典侵權(quán)責(zé)任編明確禁止從建筑物中拋擲物品，并進(jìn)一步完善了高空拋物、墜物的治理規(guī)則,明確了管理人有安全保障義務(wù)。

在實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取必要的措施防止高空拋物、墜物事件的發(fā)生，例如：開展宣傳提示，定期巡查發(fā)現(xiàn)隱患，安裝防護(hù)裝置等。事后，如果發(fā)生拋物、墜物事件的，也應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)或受害人查找責(zé)任人。

民法典條文指引

《中華人民共和國民法典》第一千二百五十三條：建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。

《中華人民共和國民法典》第一千二百五十四條：禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a(bǔ)償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。

發(fā)生本條第一款規(guī)定的情形的，公安等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查，查清責(zé)任人。